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內容來自sina新聞

調控間接壓縮供應量 多城一手房庫存告急

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  正當全國土地市場如夏季烈日般"火熱"時，多城卻呈現一手房供應告急的現象。據多傢機構統計數據顯示，除杭州以外，7月十大重點城市的庫存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過20%，而這種下滑態勢仍在持續。

  7月十大重點城市9城庫存下跌

  近期，土地供應市場如同夏季般"火熱"，但與此同時，一手房供應卻呈現"冷冰"。一線城過嶺重劃區任何問題免費諮詢市及部分重點二線城市的住房供應持續告急。

  根據克而瑞對房地產市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)的研究，供求比在0 .8-1.2之間較為平衡，高於1.2市場呈現供不應求，低於0 .8則為供過於求。但從7月份來看，除瞭北京以外，其他九大重點城市的供求比均在1以上，其中廣州由於受限價政策影響，供應數據急劇下滑，導致當月供求比出現4.45的畸高現象。

  同時，在庫存消化周期方面，往往被認為，在一年左右較為平衡，高於18個月市場將呈現供過於求，低於6個月則為供不應求。若以此為標準，南京、廣州和深圳三個城市已經逼至6個月附近，其餘的7個城市中，除瞭天津仍然在接近20個月的以外，其餘6個城市均已不足12個月。

  而事實上，重點城市一手房供應從前幾個月開始就已呈現持續減少的現象。以廣州為例，據新浪地產數據顯示，7月份商品住宅供應面積為約64萬平方米，遠遠低於4月份的92萬平方米。

  供應不足也導致瞭全國各地大量"日光盤"的湧現。位於北京大興黃村的中建國際港項目在7月20日開盤時，就創下瞭1462套住房當日售罄、認購金額達37.9億元的2012年以來全國單日單一樓盤最高的銷售成交紀錄；同樣位於北京的首開熙悅山、金融街融匯而也在7月開盤當日就售罄，就連高端別墅項目---北京鴻坤林語墅也在開盤日被搶購一空。福州市更在8天內連續創造瞭3個"日光盤"。

  C R IC研究中心分析師楊晨青一針見血地指出，庫存在快速下降，新增供應又持續減少，這一現狀若不能明顯改善，重點城市下半年的供求風險或許將集中爆發。

  的確如此，重點城市市場庫存下滑仍在持續。數據顯示，除杭州以外，7月十大重點城市的庫存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過20%。

  一年半前，應對調控開發量收縮

  土地市場如此火熱，為何一手房供應卻如此冰冷，成為近期業界人士探討的焦點。雖然觀點不一，但大部分人認為，造成一手房供應告急的主因是兩年前就開始的調控政策。

  方圓地產首席分析師鄧浩志認為，2010年的中央力求從金融、財政、稅費等多方面對房地產市場進行全面調控，導致20 11年多傢開發商不得不調整開發計劃，收縮住宅開發量。經過一年到一年半的開發周期後，供應量持續吃緊的態勢逐漸顯現。

  的確，2010年被業內稱為"房地產調控年"。僅此一年，中央就連續三次加碼房地產調控，陸續推出二套房貸款首付款比例提升、對房價上漲過快的城市實行限購政策、開發商拿地首付不得低於50%地價款等一系列政策。而在隨後的2011年，調控政策進一步收緊，第二套住房首付款最低付款比例上漲至60%、限制非當地戶籍居民傢庭購房等。

  "中央調控政策使2011年年底到2012年年初房地產市場相對低迷，開發商因此采取'少拿地，緩開發'的開發策略，造成瞭如今一手房供應的短缺。"北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為，而之前有的城市部分工地的因為安全事故而被要求停工檢查，也進一步延緩瞭住房的開發周期。同時今年上半年剛需、改善型住房銷量較好，也消化掉大量適銷對路的一手房庫存。

  當然還有其他原因。中原市場研究部總監張大偉表示，在地王迭出的情況下，開發商對後市抱有信心，再加上限價政策博弈依然劇烈，大部分項目受制於限價政策，延緩瞭供應。

  此外，有業內人士指出，在中央限制房價漲幅的情況下，地方政府往往采取限制拿高價盤預售證的方式，從而對一手房的供應量產生一定影響。

  限預售，供求矛盾或進一步加劇

  從接下來一手房的供應情況來看，供求矛盾或進一步加劇。據合富輝煌近期統計數據顯示，今年下半年，預計廣州將有超過36000套新貨推出市場，其中高端項目(均價超過4萬元/平方米)新貨預計超2000套。但在"限預售"的現狀下，81%貨量至今沒有預售證。這意味著，下半年貨量看似豐富的廣州，能真正推出多少貨量仍存在較大變數。

  克爾瑞研究報告指出，目前正執行嚴格的限價措施，使中高端項目入市和備案的節奏被明顯拖延，也是造成7月市場供應量減少的重要原因。如北京在國五條後從限購、限貸到限價，再到二手房交易稅均悉數進行部署，全面執行瞭全國最為嚴厲的調控政策；而廣州對各檔次項目都做瞭詳細的價格指導，一旦超出指導價則不予發放預售許可證，極大拖累瞭項目的入市節奏。

  記者瞭解到，受"限售、限價"等政策的影響，廣州天河、南沙等多個預計在7月份推出市場的一手房項目，由於沒有拿到預售證，至今沒能開售。還有部分項目預計在8月份推出市場，但因為沒有拿到預售證，隻能延後開售。

  鄧浩志認為，多個城市實行限價政策，使得部分定價較高的樓盤無法取得預售證，雖然名義上有新品要推，但事實上無法進行市場交易。

  值得關註的是，房企為瞭出貨采取多種手段，如實行住房與裝修雙合同、延緩網簽等"曲線救國"方式回避限價政策，但隨著監管的嚴緊，這些手段實施的難度較大。而其餘無法取得銷售許可的開發商隻能選擇捂盤觀望，以等待政策放寬。

  中地行董事長徐建平認為，市場對住房的需求依然旺盛，而目前的政策環境也使得市場購買力集中釋放，對庫存消化量巨大。更有業內人士指出，供求矛盾或愈演愈烈。

  "計劃發售的樓盤因為受到預售證發放的限制，市場上一手住房的供應量不會有太大的變化。"徐建平認為，目前新開建的住房也要經歷18個月的開發時間才有可能推向市場，但屆時開發商也並不會立即將新住房推向市場，而是慢慢地分期發售。

  但也有不同的觀點。合富輝煌房地產市場研究部首席分析師黎文江認為，今年上半年全國住房供應量本身並沒有出現不足的現象，目前一手房供求相對平衡。

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  二三四線城市供過於求？

  與重點城市完全不同的是，部分二、三、四線城市卻是庫存高企、供過於求明顯。

  世聯地產對部分城市樓市的監測發現，今年上半年，一線城市和中心城市房屋庫存去化時間有所縮減，普通二線城市和三線城市房屋庫存則走高，去化壓力增大。而渣打銀行對西安、石傢莊等8個城市的30傢房地產汽車二順位設定年息缺錢急用哪裡借錢開發商進行調查顯示，部分二三線城市房屋庫存狀況較為嚴重，有63 .3%的受訪開發商表示，他們所在城市房屋庫存沒有出現下降，有40%的開發商甚至聲稱庫存還在上升狀態。

  記者從克而瑞研究中心的7月商品住宅供求分析表中看到，北上廣深四大城市住房面積供應量已不足百萬平方米。而長春、合肥、連雲港、青島、沈陽、徐州眾多等二線城市住房供應面積均超百萬平方米，而沈 陽 的 供 應 面 積 更 是 高 達1681165平方米，比北京加廣州的總供應面積還要多。

  在韓世同看來，像清遠等三線城市的新樓盤配套不足，距離一線城市有一定的距離，對購房者吸引力有限，中短期的升值空間有待考驗。而鄧浩志也認為，雖然部分大型開發商已經開始從三線城市撤退，但整體上已出現泡沫。

  克而瑞研究中心此前發佈的《中國城市房地產市場投資前景排行榜和風險排行榜》報告中也指出，三、四線城市可以吸引剛需購房客，但近年來商品房市場供應出現瞭較為明顯的放量現象，房價逐漸逼近一線城市的房價水平，更進一步使得市場短期供求風險顯現。而三線城市土地供應充裕、居民購買力有限，市場待售存量一直處於增長之中，整體供求風險較高。

  對此，徐建平卻有不同的看法。他認為，市場的存量是一個動態數據，如果目前存量多瞭，開發商可能就減小開發量，讓存量消化完。即使沈陽庫存量數據較大，但這樣的庫存量對沈陽這個城市來說也不算巨大，有可能在今年內就能被全部消化。

  中央調控政策使2011年年底到2012年年初房地產市場相對低迷，開發商因此采取"少拿地，緩開發"的開發策略，造成瞭如今一手房供應的短缺。

  --- 北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/08272327299.shtml

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